giovedì 24 settembre 2020

Dalla proposta d'acquisto casa fino all'accettazione

Forma e contenuto della proposta d’acquisto.

di Elisa Boreatti
Foto Avvocato Elisa Boreatti
Dalla proposta d'acquisto casa fino all'accettazione

Guardiamo da vicino la proposta e l'accettazione.

Ricordiamo che il contratto si forma principalmente con la formulazione di una proposta da parte di un soggetto e l’accettazione della stessa da parte di un altro soggetto.

Tale accordo necessita di una comune e concorde volontà delle parti di costituire, modificare o estinguere un rapporto giuridico patrimoniale.

Forma della proposta e dell’accettazione

Proposta ed accettazione possono essere espresse o tacite, ma devono rivestire la stessa forma prevista per il contratto definitivo. Pertanto in tema di compravendita immobiliare, per esempio, devono essere fatte per iscritto. Ma non solo, la proposta deve essere completa e l’accettazione deve essere conforme (ossia deve aderire completamente a quanto indicato dal proponente). Qualora, infatti, quest’ultima dovesse modificare il contenuto, essa assume il valore di una nuova proposta. Si ricordi inoltre che la proposta deve essere tempestiva e che, sia proposta che accettazione, sono atti recettizi.

Ciò significa che rispettivamente producono i loro effetti nel momento in cui giungono a conoscenza del destinatario.

La proposta d’acquisto

La proposta di acquisto è l’offerta che l’acquirente rivolge al venditore per acquistare un bene di sua proprietà.

A tal fine il proponente completa la sua dichiarazione con una serie di elementi quali ad esempio:

  • il prezzo di acquisto,
  • i termini del pagamento,
  • il termine per la conclusione di un eventuale preliminare,
  • la regolamentazione del pagamento delle spese condominiali medio tempore,
  • la dichiarazione di manleva in caso di lavori di ristrutturazione dell’immobile,
  • il termine di validità della proposta,
  • la data entro il quale deve essere stipulato il rogito
  • l’indicazione del notaio.

Il proponente potrebbe, inoltre, subordinare la stipula del definitivo alla concessione del mutuo da parte dell’istituto di credito ovvero alla regolarità della documentazione urbanistica o al fatto che l’immobile sia libero da gravami all’atto della compravendita (quali ad esempio trascrizioni di pignoramenti o ipoteche) – le cd clausole sospensive.

Il proponente, nel caso in cui il venditore si sia rivolto ad una agenzia immobiliare, presenta al mediatore la proposta attraverso la compilazione e la sottoscrizione del modulo prestampato fornito dall’agenzia stessa. All’atto di presentazione consegna altresì un assegno intestato alla proprietà e il mediatore gli rilascia una ricevuta che attesta la ricezione dello stesso. Questa somma di denaro può essere qualificata dal proponente come acconto o come caparra.

Ora se la proposta non contiene alcun termine entro il quale il proponente si impegna a tener ferma la proposta, questa si considera “semplice” e può essere revocata dal proponente in qualsiasi momento.

Diversamente se viene indicata una data entro la quale il proponente si impegna a non ritirarla, si ha la cd proposta irrevocabile. Al verificarsi di tale ipotesi il venditore rimane, di contro, libero di valutare altre proposte di acquisto.

Revoca della proposta

Se il proponente dovesse ritirare la proposta prima dello scadere del termine indicato nella stessa, il venditore può trattenere la somma ricevuta a meno che la stessa non sia stata qualificata dal proponente quale acconto. In tal caso il venditore dovrà restituirla ed avviare un’azione giudiziaria per ottenere il risarcimento del danno essendo l’acconto semplicemente una somma versata quale anticipo sul maggior prezzo.

Se, invece, il venditore, dopo aver accettato la proposta, intende non proseguire nella conclusione del successivo contratto di compravendita, dovrà versare al proponente il doppio della somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria.

Proposta accettata – preliminare

Una volta che l’accettazione del venditore giunge a conoscenza del proponente si conclude l’accordo che vincola le parti a quanto pattuito sempre che la proposta contenga tutti gli elementi essenziali.

In tal caso il mediatore notizierà l’acquirente dell’avvenuta conclusione dell’accordo.

Si consideri comunque un aspetto: essa è e rimane un atto che ha validità solo tra le parti che firmano il contratto (per questo è opportuno che l’acquirente stabilisca un termine ridotto per la validità della proposta). Non è opponibile a terzi a differenza, come vedremo, del contratto preliminare che viene trascritto.

Va considerata però una cosa.

Per far fronte alle molteplici esigenze delle parti queste preferiscono procedere successivamente alla firma di un contratto preliminare (che va a sostituire il modulo prestampato) ove vengono meglio dettagliati tutti gli aspetti dell’operazione economica. Ecco che quindi l’operazione appena conclusa prende il nome di preliminare di preliminare.

Nel contratto preliminare devono essere riportate le condizioni già stabilite nella proposta di acquisto accettata. Eventuali modifiche potrebbero essere
ammesse se sulle stesse ci fosse l’accordo delle parti.