giovedì 26 novembre 2020

Cosa succede dopo il Rogito?

Quali adempimenti deve assolvere il notaio dopo il Rogito? E perché?

di Elisa Boreatti
Foto Avvocato Elisa Boreatti
Cosa succede dopo il Rogito?

Perchè è importante la trascrizione del Rogito.

Siamo soliti pensare che con le ferme del Rogito tutto il processo d’acquisto e vendita di una casa si concluda. In realtà per completare l’iter burocratico sono necessari alcuni passaggi successivi. Vediamoli da vicino.

Cosa c’è dopo il Rogito?

Dopo la stipula del rogito il notaio deve procedere ad ulteriori e necessari adempimenti previsti dalla legge. Le attività che il notaio deve svolgere dopo il rogito sono:

  1. registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate;
  2. trascrizione presso i pubblici registri immobiliari in modo tale da far conoscere la titolarietà del bene;
  3. voltura catastale.

Ci soffermiamo in particolare a vedere l’importanza che assume la trascrizione.

La trascrizione, perché è importante

Per comprendere l’importanza della trascrizione dell’atto è necessario ricordare che con l’atto di compravendita vi è il trasferimento del diritto di proprietà da un soggetto, il venditore, ad un altro, il compratore e che di questo trasferimento sono a conoscenza solo i diretti interessati.

Risulta fondamentale, quindi, rendere noto “ai più”, ossia a coloro che non hanno partecipato al rogito, l’avvenuto mutamento della titolarietà dell’unità immobiliare.

Ciò è necessario per dare certezza ai rapporti giuridici e per evitare comportamenti non corretti da parte del venditore.

La mancata trascrizione potrebbe far sì, infatti, che il venditore in mala fede, una volta stipulato l’atto di compravendita con il primo compratore (atto che però non viene trascritto), lo rivenda ad un altro soggetto il quale (questo sì) provvede a trascriverlo (la cd doppia alienazione). Tale situazione determina (paradossalmente) che il secondo compratore, pur avendo comprato successivamente, diventa il proprietario del bene avendo trascritto per primo (art. 2644 cc). Ma non solo. Una tal situazione porterebbe alla ulteriore paradossale situazione che il venditore riceva il corrispettivo da due compratori pur avendo solo uno di questi ricevuto il bene. Per porre rimedio ad una tal situazione nel 2017 la cd legge sulla concorrenza (L. 124/2017) ha introdotto l’istituto del cd deposito cauzionale presso il notaio.

Possibilità di depositare il saldo presso il notaio

In sede di rogito l’acquirente ha la possibilità di chiedere al notaio – in attesa che venga trascritto l’atto di compravendita nei pubblici registri immobiliari – di versare il saldo del corrispettivo non direttamente al venditore ma al notaio stesso, il quale provvederà a depositare il denaro su un conto corrente dedicato.

Tale possibilità non è né automatica né obbligatoria, ma è su richiesta dell’acquirente e il venditore non si può opporre. E’ offerta all’acquirente per tutelarsi nel periodo che intercorre tra la data del rogito e quella della trascrizione. In questo arco temporale, infatti, l’immobile nei pubblici registri immobiliari risulta ancora di proprietà del venditore e, pertanto, eventuali suoi creditori potrebbero a tutela del loro credito iscrivere ipoteca o trascrivere pignoramento. Per evitare, quindi, di acquistare un bene “pregiudicato” l’acquirente può chiedere al notaio di versare il saldo prezzo non direttamente al venditore, ma su un conto corrente dedicato intestato al notaio senza che si confonda con il suo patrimonio e senza che, per esempio, in caso di premorienza del pubblico ufficiale cada nella sua successione. In seguito il denaro verrà trasferito al venditore, solo dopo aver compiuti gli atti necessari alla trascrizione e verificato che l’immobile sia privo di pregiudizi. Diversamente, la somma non sarà trasferita al venditore fino alla cancellazione di eventuali trascrizioni o iscrizioni iscritte oppure alla risoluzione di situazioni debitorie non ancora definite.

Dopo la trascrizione

Compiuta la trascrizione del rogito, la vendita è opponibile ai terzi: l’atto di vendita diventa conoscibile e opponibile a tutti. La vendita è pertanto resa pubblica. Per questo si dice che la trascrizione è una pubblicità legale con una funzione probatoria. La documentazione estratta dai pubblici registri immobiliari (la cd documentazione ipotecaria) fa piena prova di quella che è la titolarietà giuridica di un bene immobile in capo ad un soggetto e questo rimane tale fino a che non sia proposta querela di falso.