Nei prossimi mesi abbiamo pensato di analizzare l’atto di compravendita così da offrire spunti di riflessione a chi ci legge. In particolare si affronteranno i passaggi preliminari al rogito: ossia la formulazione di una proposta, l’accettazione, la sottoscrizione di un preliminare, la firma del rogito, la trascrizione dello stesso.
Sono molti i modi attraverso i quali una persona può diventare proprietaria di un immobile.
Si pensi, ad esempio, all’usucapione, alla compravendita, alla donazione.
Tra quelli sopracitati, quello quotidianamente più utilizzato è la compravendita.
Vi è poi da dire che, scelta la compravendita, vi sono diversi modi per giungere alla stessa.
Venditore ed acquirente possono infatti, fissare la data del rogito dinnanzi al notaio oppure scegliere una via “un po’ più lunga” fatta di passaggi e formalità intermedie. Tale scelta è dettata dal fatto che difficilmente l’acquirente ha a disposizione, da subito, la liquidità necessaria da corrispondere al venditore a titolo di corrispettivo, ma d’altro canto, ha la necessità di cristallizzare l’affare.
Prima di entrare nel merito del tema, tuttavia, è opportuno avere ben chiaro il significato dei termini che si andranno ad utilizzare.
Quando si fa riferimento a “parte contraente” si intende far riferimento sia a colui che è “titolare del rapporto contrattuale” (ossia colui a cui è direttamente imputato l’insieme degli effetti giuridici del contratto) sia a colui che è titolare del rapporto formale (ossia il soggetto che pronuncia la dichiarazione di voler contrarre).
Normalmente “parte formale e sostanziale coincidono”.
Si è usato l’avverbio “normalmente”. Vi è una situazione, infatti, in cui questo non avviene: quella della “rappresentanza diretta”. Essa si ha quando un soggetto (definito rappresentante) è legittimato a stipulare un contratto in nome di un altro soggetto (il cd rappresentato), come se fosse quest’ultimo a contrarre.
La domanda da farsi è: quando un soggetto è legittimato a contrarre in nome di un altro? Ed ancora. Alla luce di quanto sopra detto, quando lo fa, riveste il ruolo di parte formale o sostanziale?
Dunque si può dire che un soggetto può concludere un contratto in nome altrui, cioè può emettere la dichiarazione di volontà che forma l’accordo (sia essa nel senso di formulare la proposta sia essa si accettare la proposta altrui) in forza di un titolo che può essere legale o negoziale (ad esempio la procura – regolata dagli artt. 1387 cc e ss). Nel farlo assume la titolarietà formale del rapporto contrattuale, mentre quella sostanziale rimane in capo al rappresentato.
Bene, cosa vuol dire?
Vuol dire che è il rappresentante la persona che emette la dichiarazione di volontà contrattuale che forma l’accordo (sia essa nella forma del contratto, sia essa nella forma della accettazione della stessa), mentre è e rimane il rappresentato il titolare del rapporto e quindi il destinatario degli effetti giuridici che, quindi, ne è la parte sostanziale assumendo diritti e obblighi in forza del contratto perfezionato.
Si è detto che una persona può manifestare la volontà di concludere un contratto in nome di un’altra persona in forza di una procura.
Ma cosa è la procura? Quali sono le caratteristiche che deve avere per essere valida?
Per capi generali si può dire che essa è un “negozio giuridico unilaterale recettizio” che attribuisce a chi la riceve il potere di compiere una serie di atti (procura generale) o uno specifico (procura speciale) – quale può essere, per l’appunto, la stipula di un contratto di compravendita.
E’ importante, soprattutto ai fini qui rilevati, ricordare che:
è un negozio unilaterale e, quindi, si perfeziona con la manifestazione di volontà del suo autore senza che sia necessario alcun consenso.
richiede la stessa forma che la legge richiede per l’atto che deve essere compiuto. Pertanto se il rappresentante ha ricevuto una procura speciale ad acquistare un immobile, la procura dovrà essere rilasciata per iscritto in quanto l’atto di compravendità deve essere stipulato per iscritto (art. 1392 cc).
Si presti bene attenzione ad una circostanza: la forma scritta è richiesta a pena di validità dell’atto di concessione della rappresentanza e, quindi, non va confusa con la diversa situazione in cui la forma scritta della procura viene, invece consigliata, affinchè il rappresentante in ogni momento sia in grado di provare i propri poteri.
