Proseguiamo con l’approfondimento sulle trasformazioni a cui può essere soggetto un mutuo. Come già sapete un contratto di mutuo può essere modificato nel tempo. Lo scopo è quello di migliorare alcune condizioni del contratto ad esempio ottenendo tassi più vantaggiosi. In altri casi è possibile modificare la durata del finanziamento aumentando o diminuendo il periodo. Abbiamo già visto da vicino la Surroga. Se il nostro approfondimento sulla Surroga ti fosse sfuggito, puoi leggerlo cliccando qui.
Ora esaminiamo invece la Rinegoziazione e la Sostituzione e come si differenziano tra di loro e dalla Surroga.
La surroga e la rinegoziazione sono due procedimenti differenti. In particolare con la rinegoziazione del mutuo è possibile chiedere direttamente alla propria banca la modifica delle condizioni contrattuali accordate in precedenza. A differenza della surrogazione, quindi, la rinegoziazione è quel “fenomeno” che si verifica quando il debitore non porta “all’esterno” dell’istituto di credito, con il quale ha concluso il contratto di mutuo, il contratto stesso.
Nella rinegoziazione vengono riviste alcune condizioni con il mutuante. In particolare il mutuatario può chiedere di modificare la durata, lo spread e il tipo di tasso.
L’articolo 120 quater, comma 5, del Testo unico bancario regola la rinegoziazione e, in particolare, stabilisce che non deve prevedere spese, deve avvenire con una scrittura privata (non è previsto, quindi, un nuovo atto di mutuo e non serve l’intervento del notaio). Tuttavia si segnala che l’istituto di credito non ha alcun obbligo di acconsentire alla richiesta di rinegoziazione
Dalla rinegoziazione si deve distinguere la sostituzione del mutuo.
Le ragioni che spingono ad una tale scelta possono essere diverse, ossia perché il nuovo istituto offre migliori condizioni sul mercato o perché il mutuatario necessita di maggiore liquidità.
La sostituzione consente, quindi, l’estinzione del mutuo con la somma ottenuta a propria volta dal mutuo che è stato contratto con una nuova banca. Di fatto, trattandosi di un nuovo mutuo con un altro istituto di credito, sono previsti costi per perizia ed istruttoria, oltre che le spese notarili per l’atto.
Pertanto, a differenza della surroga, dove il mutuario chiede alla nuova banca un importo pari al debito residuo alla data della domanda di surroga, nella rinegoziazione possono essere chiesti anche importi aggiuntivi.
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