Il preliminare è un contratto che viene concluso da una parte definita promittente venditore e, da un’altra, qualificata promissario acquirente.
Le due parti contrattuali possono risultare interessate all’operazione economica, ma impossibilitate a concluderla nell’immeditato. Questo può accadere ad esempio quanto il promittente acquirente non ha ancora ottenuto il mutuo o non ha ancora venduto la propria casa. Una volta ottenuta la liquidità necessaria possono procedere all’acquisto del nuovo immobile.
Ma quale è l’oggetto dell’operazione economica? Detto in altri termini: quale è il bene che, da una parte, l’acquirente si impegna a comprare e, dall’altra, il venditore si impegna a vendere?
Nell’ambito di una compravendita immobiliare l’oggetto dell’operazione economica è un bene immobile, per esempio una casa, la quale sia nel preliminare sia nel rogito deve essere esattamente identificata in modo da rendere certo l’oggetto. Il codice civile, infatti, all’art. 1346 cc richiede che l’oggetto del contratto sia determinato o determinabile, lecito e possibile.
Quali sono i criteri che devono essere utilizzati per identificare e rispettare quanto previsto dalla norma? Leggendo l’art. 2659 cc nr. 4 in punto di “nota di trascrizione” si evince che devono essere individuati “almeno tre dei confini”.
A tal riguardo si segnala una recente sentenza della Corte di Cassazione nr. 18026 dep. 28.8.2020 che sul tema così dispone “Deve richiamarsi in proposito l’orientamento di questa Corte secondo il quale l’oggetto del contratto per il quale è necessaria la forma scritta (nel caso, vendita di bene immobile futuro altrui) può considerarsi determinabile, benché non indicato specificamente, solo se sia con certezza individuabile in base agli elementi prestabiliti dalle parti nello stesso atto scritto senza necessità di fare ricorso al comportamento successivo delle parti, dovendosi considerare indeterminabile l’oggetto del contratto, nel quale l’individuazione del bene non sia desumibile dagli elementi contenuti nel relativo atto scritto ma sia rimessa ad una successiva scelta di uno dei contraenti e restando irrilevante, a tal fine, l’eventuale adempimento della controprestazione”.
Di contro, non è necessario che il bene sussista al momento della stipula del contratto. Esso potrebbe esservi solo “sulla carta”. La disposizione non chiede, infatti, l’esistenza, ma solo che sia possibile giuridicamente e materialmente.
Questa situazione si verifica, per esempio, quando l’acquirente, prende visione della casa solo “sul progetto, firma il preliminare e versa la caparra al costruttore”.
Quando la compravendita ha come oggetto un progetto in costruzione l’acquirente si trova a versare subito dei soldi, a fronte di un immobile ancora non esistente. Non solo, l’acquirente versa dei soldi esponendosi medio tempore anche ad un eventuale fallimento del costruttore.
Ecco quindi che il d.lgs. n. 14/2019 recante Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza in attuazione della l. n. 155/2017 pubblicato in G.U. 14 febbraio 2019, n. 38 (in vigore dal 16 marzo 2019) – che ha rafforzato la disciplina contenuta nel d.lgs. n. 122/2005 recante «Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210», prevede più garanzie in favore degli acquirenti di immobili da costruire.
Tra queste vi è la possibilità che il costruttore rilasci una fideiussione, a garanzia degli acconti ricevuti. Tale fideiussione potrà essere rilasciata solo da banche e assicurazioni e potrà essere escussa anche in caso di inadempimento dell’obbligo da parte del costruttore di rilasciare la polizza postuma decennale. Si concretizza se il notaio dichiara di non aver ricevuto per la data del rogito la polizza assicurativa che dovrà essere conforme al modello standard approvato con successivo e apposito d.m.
Inoltre il contratto preliminare di compravendita (o atto equipollente), avente ad oggetto un immobile da costruire, dovrà essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata che dovrà avere un contenuto minimo standard.
All’atto di trasferimento della proprietà, invece, dovranno essere indicati, penala nullità del contratto di compravendita, gli estremi della polizza assicurativa postuma decennale che il costruttore dovrà rilasciare al fine di garantire il risarcimento dei danni all’immobile.