mercoledì 15 luglio 2020

LOCAZIONE: cosa fare se l’inquilino non paga?

Vediamo da vicino il canone di locazione e il suo eventuale mancato pagamento.

di Elisa Boreatti
Foto Avvocato Elisa Boreatti
LOCAZIONE: cosa fare se l’inquilino non paga?

Come affrontare l'inadempimento del conduttore.

La locazione è un contratto di tipo oneroso nel quale una parte (locatore) si obbliga a far godere ad un’altra (locatario o conduttore) una cosa mobile o immobile, per un dato tempo in cambio di un determinato corrispettivo. Infatti, il versamento di tale corrispettivo, nei termini indicati nel contratto, è proprio uno degli obblighi del conduttore. Abbiamo già parlato di locazione, se vuoi leggere l’approfondimento precedente clicca qui. Approfondiamo ora il tema del canone di locazione.

 

Il canone di locazione

Il conduttore, a fronte del godimento che ha del bene, deve versare un corrispettivo, ossia un canone. Il legislatore è intervenuto su questo punto. Ha definito, infatti, due tipi di contratti di locazione:

  • a canone libero, le parti stesse concordano liberamente il quantum che deve essere versato;
  • a canone concordatoil canone viene individuato tenendo conto degli accordi territoriali tra associazioni di inquilini e proprietari.

Se il conduttore non paga?

Può capitare che il conduttore non adempia al suo impegno di versare il corrispettivo nei termini indicati nel contratto. Il mancato pagamento del canone è quindi un tema correlato alla locazione e, con esso, il problema di stabilire quando il conduttore è inadempiente.

Su questo punto sono stati adottati due criteri diversi:

  • se il debito riguarda il canone: si fa riferimento al criterio temporale (il ritardo deve essere di almeno 20 giorni);
  • se riguarda invece gli oneri accessori: si applica un criterio quantitativo e pertanto il debito deve essere superiore a due mensilità del canone stesso.

Al verificarsi di tale situazioni il locatore è legittimato a tutelare i propri diritti rivolgendosi ad un avvocato di fiducia. Quest’ultimo predisporrà un atto che tecnicamente si chiama atto di intimazione di sfratto per morosità. Contestualmente  l’inquilino viene citato per la convalida e viene chiamato a comparire davanti al giudice. In questo modo, il contratto viene dichiarato risolto  per colpa del conduttore e viene indicato un termine nel quale l’inquilino deve rilasciare l’immobile spontaneamente. Il locatore cioè chiede al Tribunale che venga dichiarata la risoluzione del contratto per inadempimento dell’inquilino alle obbligazioni assunte con la sottoscrizione del contratto. Inoltre, essendo questo un procedimento speciale il locatore chiede anche che il giudice stabilisca una data entro il quale l’inquilino debba lasciare l’immobile.

Il cd termine di grazia

All’udienza l’inquilino, a propria volta. potrebbe presentarsi e chiedere il cd termine di grazia ossia un rinvio dell’udienza fino ad un massimo di 90 giorni per poter provvedere al pagamento. Il giudice se ritiene che le difficoltà siano comprovate può concederlo e quindi rinvierà l’udienza. Alla successiva data se il pagamento è stato eseguito il procedimento si estingue e quindi il contratto prosegue. Questa ipotesi di rinvio è prevista solo per le locazioni ad uso abitativo, non quindi per quelle ad uso commerciale.

Ordine di rilascio immobile

Sia nel caso di locazioni ad uso abitativo che per quelle ad uso commerciale, invece, qualora i debiti non siano stati onerati, il Tribunale pronuncia il provvedimento di convalida con ordine di rilascio immobile.

In questo atto la proprietà può anche chiedere al giudice che emetta un decreto ingiuntivo per i canoni e le spese non pagati e che non verranno pagati fino a quando non verrà lasciato l’immobile.

Quindi, senza entrare troppo nei tecnicismi, con l’atto di intimazione si ottiene il provvedimento di convalida dello sfratto che poi dovrà essere notificata unitamente ad atto di precetto rilascio immobile. A seguire verrà notificato avviso di sloggio.

Convalida di sfratto

Ulteriore fase sarà poi quella ove l’avvocato, sempre in nome e per conto della proprietà, si deve rivolgere all’ufficiale per chiedere che questi acceda presso l’abitazione per eseguire la convalida di sfratto. Di prassi non avverrà al primo accesso e questi, invero, potrebbero essere diversi qualora fosse necessario l’ausilio della forza pubblica, del medico, del veterinario, …

Attenzione quindi che, se non vi è un accordo tra le parti, è solo al termine dell’anzidetta procedura che la proprietà può entrare in possesso del suo immobile.

Come recuperare le somme non pagate?

Per quanto riguarda il recupero delle somme non pagate la proprietà si potrebbe tutelare chiedendo al Tribunale, già nell’ambito dello stesso giudizio di convalida, l’emissione di un decreto ingiuntivo. Questa domanda potrebbe eventualmente farla anche in un separato giudizio purché lo faccia entro in termine di prescrizione del diritto stesso.

Ogni diritto, infatti, “nasce”: per il locatore nel momento in cui scade il pagamento del canone. Ebbene egli può attendere il pagamento dall’inquilino, tuttavia la legge, anche per una questione di certezza di rapporti giuridici, stabilisce che trascorso un certo periodo i crediti non possano essere più chiesti. Di norma il periodo è di 10 anni. Il codice civile, tuttavia, prevede che il credito derivante da canoni di locazione si prescriva nel minor tempo di 5 anni (art. 2948 cc). Vi è anche da dire che qualora la proprietà invii un atto che interrompa la prescrizione il termine riprende a decorrere.

Il deposito cauzionale

Al momento della stipula del contratto, il conduttore deve versare alla proprietà un’altra somma che è il deposito cauzionale. Questo importo è pari a tre canoni di locazione. Tale importo dovrà essere restituito quando verrà riconsegnato l’immobile (al momento della restituzione oltre al capitale dovranno essere versati all’inquilino anche gli interessi). La funzione del deposito è infatti quella di garanzia dell’adempimento delle obbligazioni contrattuali assunte dall’inquilino. Non potrebbe, pertanto, essere imputata a pagamento delle ultime mensilità del canone.

Qualora la proprietà, a seguito del rilascio dell’immobile, abbia riscontrato dei danni deve agire in giudizio, per poter trattenere la cauzione. In questo modo può per ottenere il risarcimento di specifici danni causati dall’inquilino sull’immobile e il suo diritto, in tal caso, si prescrive in 10 anni.