giovedì 9 luglio 2020

LOCAZIONE: tra regole ed eccezioni

Cos’è il contratto di locazione? Quanto dura? Come si rinnova? E in caso di successione?

di Elisa Boreatti
Foto Avvocato Elisa Boreatti
LOCAZIONE: tra regole ed eccezioni

Cosa c'è da sapere in merito al contratto di locazione.

La locazione è il contratto in forza del quale una parte (locatore) si obbliga a far godere ad un’altra (locatario o conduttore) una cosa mobile o immobile per un dato tempo e verso un determinato corrispettivo. Il negozio si presenta, quindi, come un contratto oneroso (e questo lo distingue dal contratto di comodato) di durata, ma non a tempo indeterminato.

La durata

Innanzitutto parliamo di durata massima. Il legislatore ha stabilito per questo contratto una durata massima di trent’anni (art. 1473 cc). Tale termine va a sostituire quello eventualmente più lungo che le parti dovessero prevedere nel loro regolamento contrattuale. Per particolari tipi di locazione espressamente stabilite dal legislatore viene stabilita anche una durata minima

Locazione di immobili:

  • urbani ad uso non abitativo: la durata non può essere inferiore ad anni sei
  • adibiti ad attività alberghiera o all’esercizio di attività assimilate: la durata non può essere inferiore ad anni nove

Contratto di locazione ad uso abitativo:

  • ordinario: la durata minima è di 4 anni
  • concordato: la durata minima è di 3+2
  • transitorio: ha una durata minima di 30 giorni (e dal momento che deve rispondere ad esigenze temporanee non può avere durata superiore a 18 mesi)
  • transitorio per studente:  prevede un periodo minimo di 6 mesi (e massimo di 36 mesi)

Il rinnovo

Sempre per quanto riguarda la durata, alcuni contratti di locazione prevedono la “regola” del rinnovo, salvo che non intervengano fattori eccezionali che “liberino” in anticipo il locatore o il conduttore.

In particolare per il locatore vale la regola del rinnovo del contratto alla prima scadenza. Al termine del primo periodo, quindi, il contratto si rinnova automaticamente anche per il secondo. Il legislatore ha previsto una sola ipotesi in cui il locatore può non rinnovare il secondo quadriennio, ossia quando deve adibire l’immobile ad uno degli usi indicati tassativamente dalla legge. In tal caso, deve darne avviso al conduttore con raccomandata 6 mesi prima della scadenza in caso di immobili ad uso abitativo (12 o 18 nel caso di immobili ad uso non abitativo o adibiti ad attività alberghiere). Il locatore può altresì decidere di interrompere il contratto in corso quando si rivolge al Tribunale per chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento dell’inquilino o per una delle ipotesi di risoluzione consensuale previste nel contratto.

Il conduttore, invece, si può dire che egli può impedire il rinnovo, ma può anche recedere durante la vigenza del contratto purchè vi siano gravi motivi. Ma cosa si intende con questa espressione? Si intende far riferimento a circostanze occorse successivamente alla conclusione del contratto e che si sono verificate in maniera indipendente alla volontà dell’inquilino. Un esempio? Il trasferimento per lavoro in un’altra città. In entrambi i casi deve essere data comunicazione alla proprietà con un preavviso di almeno 6 mesi. Oltre ai gravi motivi il conduttore può recedere anche per una delle ragioni indicate nel regolamento contrattuale.

Codice civile e non solo

Da quanto sopra emerge un ulteriore dato, ossia che le fonti che regolamentano il contratto di locazione sono diverse dal momento che oltre al codice civile (artt. 1571 e ss) vi è anche una normativa “speciale”. Tale normativa si distingue in:

  • Disciplina delle locazioni di immobili urbani” dalla Legge 392/78 ove con il legislatore è andato a regolare le locazioni ad uso diverso dall’abitazione,
  • Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo” dalla Legge 431/98 che dispone in merito a quelle ad uso abitativo.

La successione

Dalla lettura di quanto sin qui esposto si evince che il rapporto di locazione si instaura tra il locatore (ossia colui che è proprietario dell’immobile concesso in locazione) e il conduttore. In riferimento a tale ultima figura l’art. 6 della legge 392/78 prevede che il coniuge, gli eredi, i parenti e gli affini nonché coloro che hanno avuto una relazione morte uxorio con il de cuius (sempre che siano stati con lo stesso abitualmente conviventi) hanno il diritto di succedergli nel contratto senza necessità di stipularne uno nuovo.

Gli obblighi del conduttore

Visti i soggetti, determinata la durata è opportuno esaminare alcuni degli obblighi posti in capo al conduttore. Innanzitutto vi è l’obbligo di prendere in consegna la cosa. A conclusione del contratto il conduttore ha l’obbligo di restituire la cosa nello stesso stato in cui l’ha ricevuta salvo il deterioramento risultante dall’uso in conformità del contratto. Il conduttore si prendere, inoltre, carico di versare il deposito cauzionale (1587- art. 11 L 392/78) che non può superare, le 3 mensilità.

Accanto a questi vi è anche quello di versare il corrispettivo ossia il canone nei termini indicati nel contratto e, nel caso in cui questo non avvenga, si pone il problema di capire quando il conduttore non è adempiente rispetto a detto impegno.

A tal proposito continua a seguire il nostro Blog per essere aggiornato sui prossimi approfondimenti in merito al tema locazioni.