Il rogito nell'acquisto della prima casa

I benefici prima casa sono delle agevolazioni previste per stimolare l’acquisto di immobili non di lusso da destinare ad abitazione principale. Ma quali sono i benefici nel caso di un acquisto prima casa? Chi acquista quali requisiti deve rispettare? E nel periodo di emergenza che stiamo vivendo quali sono le novità in merito?

• Le agevolazioni nell’acquisto prima casa
• I requisiti dell’acquirente
• Quando i benefici possono essere revocati
• Novità 2020

Le agevolazioni nell’acquisto prima casa

Nel caso di un bene acquistato da privato, il beneficio si traduce nella riduzione dell’imposta di registro. Nel caso di immobile acquistato da società, invece, il beneficio sta nella riduzione dell’Iva.

Gli altri benefici stanno nel fatto che sono esclusi:

• l’imposta di bollo,
• i tributi speciali catastali
• le tasse ipotecarie sugli atti assoggettati all’imposta di registro
• gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari.

I requisiti dell’acquirente

Queste agevolazioni vengono però concesse se l’acquirente possiede determinati requisiti che non solo devono esserci ma devono altresì essere indicati nell’atto di compravendita.

In particolare questi sono:

• l’ atto di acquisto dell’immobile deve avvenire tra più soggetti e trasferire a titolo oneroso la proprietà dell’abitazione nonché trasferire o costituire il diritto di proprietà, di usufrutto, di uso e di abitazione;
• nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
• l’acquirente deve anche dichiarare nell’atto di non essere titolare, (neppure per quote, anche in regime di comunione legale) su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata (dallo stesso soggetto o dal coniuge) con le agevolazioni Prima Casa.

Quando i benefici possono essere revocati

In alcuni casi la legge può revocare i benefici concessi perché rilasciati sulla base di presupposti non esistenti. Questo accade quando la persona non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui è situato l’immobile. Oppure può accadere se vende o dona la casa prima del trascorrere dei 5 anni dalla data del suo acquisto.

Ma non solo, l’acquirente viene altresì sanzionato. Deve, infatti, versare sulla somma da restituire gli interessi moratori e una sanzione pari al 30% della differenza dell’imposta dovuta.

Di contro si vuole ricordare l’ordinanza della Corte di Cassazione nr. 13104 del 30/6/2020 che, sempre sul tema, ha affermato che se il contribuente dimostra che lo sforamento del termine dei 18 mesi è dovuto a vizi attribuibili all’inerzia dell’ufficio comunale che hanno inficiato il procedimento amministrativo l’agevolazione non decade.

Novità 2020

Aspetto poi interessante è vedere come si pone il decorrere del termine dei 18 mesi con il periodo di emergenza in corso.

Ebbene, l’art. 24 del Decreto Liquidità dispone la sospensione dei termini previsti dalla normativa in materia di agevolazioni “prima casa”, entro i quali effettuare alcuni adempimenti al fine di evitare la decadenza dall’agevolazione per coloro che ne hanno usufruito.

In particolare l’Agenzia delle Entrate (con la Circolare n. 9/E/2020), ha chiarito questo aspetto legato all’acquisto della Prima Casa e al mantenimento dei benefici ottenuti dall’acquirente anche durante questo periodo di emergenza. Se le scadenze degli adempimenti indicati per ottenere e mantenere il beneficio rientrano nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020, i termini di scadenza riprenderanno a decorrere dal 1° gennaio 2021.