giovedì 12 novembre 2020

Consigli per un Rogito in sicurezza

Cosa si intende per acquisto cd derivato, quanto è importante il notaio e come fare se non dispongo subito della liquidità

di Elisa Boreatti
Foto Avvocato Elisa Boreatti
Consigli per un Rogito in sicurezza

“Conoscere” il rogito e farsi consigliare per diventare proprietari.

Il contratto definitivo (o Rogito) rappresenta l’atto conclusivo della compravendita immobiliare.

Se vuoi approfondire il Rogito, il suo contenuto e chi ne è responsabile entra nel nostro articolo, cliccando qui. Ecco di seguito alcuni elementi da tenere in considerazione per concludere nel meglio dei modi l’acquisto della tua casa.

Cosa si intende per acquisto cd derivato

Possiamo definire la vendita come lo strumento che permette il trasferimento della proprietà di una cosa o di un altro diritto a fronte del corrispettivo di un prezzo. La ragione che giustifica la vendita, infatti, è proprio questa: lo scambio bene/corrispettivo al fine di trasferire un diritto.

Nella compravendita immobiliare, quindi, l’acquisto del diritto che io faccio è un acquisto cd derivato, proprio perché “deriva” nella stessa misura da altra persona. Questo vuol dire che eventuali vizi che inficiano il titolo del precedente proprietario/venditore vengono trasmessi al nuovo. Con l’acquisto a titolo derivativo, difatti, un soggetto succede nel diritto ad un altro. Diverso è l’acquisto di proprietà a titolo originario dove, invece, si ha la nascita di un diritto nuovo.

Il contratto di compravendita immobiliare rientra nella tipologia di acquisto a titolo derivativo, mentre in quella a titolo originario, per esempio, l’usucapione. Questo aspetto del Rogito è importante da tenere in considerazione. Ed ecco perché è fondamentale aver compiuto prima una buona fase “pre rogito” con le dovute ricerche e le necessarie analisi.

La scelta del notaio

Nel contratto definitivo il Notaio ricopre un duplice ruolo. Non solo è il professionista che redige l’atto pubblico di Compravendita, ma anche il pubblico ufficiale che conferisce pubblica fede al documento stipulato. La figura del notaio è quindi centrale nell’intera definizione dell’atto. Non esiste nessuna norma che stabilisca che il notaio debba essere scelto dall’acquirente oppure dal venditore. E’, però, uso comune che il notaio venga indicato dal compratore. 

Come fare se non dispongo subito della liquidità necessaria all’acquisto?

L’acquisto di una casa può avvenire con il trasferimento della proprietà dell’immobile in cambio di un corrispettivo. Le modalità di pagamento di tale importo possono variare in base alla disponibilità economica dell’acquirente. In molti casi il compratore si impegna a saldare il corrispettivo firmando un contratto di mutuo. Quindi, nel momento del Rogito verrà stipulato anche l’atto di mutuo.

Il mutuo è infatti un negozio con il quale il mutuante consegna al mutuatario una determinata quantità di denaro. D’altro canto il beneficiario del prestito si obbliga a restituirne altrettante della stessa specie e qualità.

La finalità del mutuo è, però, quella del finanziamento perché soddisfa il bisogno del mutuario di disporre di una somma che gli viene consegnata e che, proprio per tale motivo, qualifica il contratto come reale. Per poter concludere il Rogito in una compravendita è necessario che il mutuante versi i denari al mutuatario. Tale versamento, salvo diverso accordo, è a titolo oneroso (art. 1815 cc); il mutuatario, quindi, deve corrispondere al mutuante gli interessi. Quest’ultimi possono essere anche pattuiti tra le parti, e in tal caso si qualificano come convenzionali, ma che non possono mai esserlo in misura usuraia.

Mutuo ipotecario

A fronte della concessione immediata del corrispettivo economico, il mutuante (es. la Banca) chiede garanzia da parte dell’acquirente per il corretto pagamento degli importi.

Per questo motivo sull’immobile che l’acquirente acquista, il mutuante iscrive ipoteca che altro non è che un diritto reale di garanzia che gli attribuisce il potere di espropriare il bene sul quale l’ipoteca è costituita e di essere soddisfatto sul ricavato dell’espropriazione (art. 2808 cc).

Si segnala un aspetto: l’iscrizione dell’ipoteca nei registri della conservatoria immobiliare è una iscrizione cd costitutiva, ossia senza iscrizione l’ipoteca non si costituisce.