mercoledì 13 marzo 2019

Conformità urbanistica e catastale: scopriamo le differenze

A cosa servono e perché verificarle prima di vendere casa?

di Fabio Sivieri
Conformità urbanistica e catastale: scopriamo le differenze

Capire la documentazione per gli atti di compravendita: conformità urbanistica e catastale.

Scopriamo le differenze tra la conformità urbanistica e catastale. Partendo dalla definizione, fino a capire quando ci sono utili. Infine cosa possiamo fare quando conformità urbanistica e catastale non sono soddisfatte.

Definizione – Regolarità urbanistica

La regolarità urbanistica è la corrispondenza tra progetto depositato in comune e lo stato di fatto.

Quando è utile?

Diventa utile conoscere la conformità urbanistica in svariati casi. Nell’atto di compravendita, va ricordato che in caso di rogito le responsabilità sono del venditore e non del notaio. In caso di richiesta e accensione di un mutuo. In caso di trasferimento e surroga o interventi edilizi.

Nell’atto di vendita della propria abitazione, tale dichiarazione è necessaria. L’immobile deve essere urbanisticamente regolare. Essendo una certificazione estremamente importante è fondamentale affidarsi ad un agente immobiliare che, effettua i controlli e se ne assume la responsabilità.

Spesso si hanno situazioni di abusi minori, ovvero, abusi che rientrano tra le irregolarità sanabili. Sarà necessario sanificare tali abusi prima dell’atto di vendita.

Quando l’immobile non risulta conforme?

Il certificato di conformità umanistico non viene rilasciato se l’immobile non è conforme.

Questi sono i casi:

  • Abusivismo dell’edificio: non esiste alcun documento edilizio. Vuol dire che l’immobile è stato realizzato senza alcun provvedimento amministrativo. Per sanare questa situazione è necessario un condono edilizio o un Permesso di Costruire in Sanatoria.
  • Modifiche interne: piccoli cambiamenti come spostamento di alcune stanze, abbattimento di tramezzi. Ad esempio l’unione di soggiorno e cucina
  • Aumento cubatura o modifiche esterne: chiusura di una veranda o balcone, apertura di una porta o finestra, cambio di destinazione d’uso. Frazionamento o fusione di unità immobiliari

Definizione Regolarità catastale

La regolarità catastale è la corrispondenza tra i dati catastali e lo stato di fatto

Quando è utile?

Premessa: il catasto, o agenzia del territorio, è un ufficio con funzione prettamente fiscale e statale. Tale ufficio non procede mai alla verifica della presenza di un abuso. Tale verifica avviene esclusivamente attraverso il titolo abilitativo depositato nel rispettivo Comune.

Rimane comunque importante ed essenziale controllare la corrispondenza tra planimetria e lo stato di fatto. La mancata concordanza annulla l’atto di compravendita. Molti immobili hanno subito modificazioni senza che queste siano state riportate. La planimetria catastale risulta non aggiornata. Ad esempio con modifiche di distribuzione interna, divisori, nuove stanze. In questi casi è necessario regolarizzare lo stato catastale. Va ricordato che in caso di piccole difformità (come descritto dalla Circ. 02/2010 dell’ AdE) è possibile evitare la variazione.