Forse non tutti sanno che un contratto di mutuo può essere modificato nel tempo. Ad esempio è possibile migliorare alcune condizioni del contratto per ottenere tassi più vantaggiosi. Oppure si può andare a modificare la durata del finanziamento diminuendo o aumentando il periodo. In sintesi i casi nei quali possiamo ricadere per mutare il nostro mutuo sono: la surroga, la rinegoziazione e la sostituzione. In questo articolo parliamo di Surroga.
Surrogare nel linguaggio non tecnico significa “sostituire, rimpiazzare”.
Spesso nella vita quotidiana si associa questo termine a quello di “mutuo” (vedi approfondimento mutuo).
Quale valenza assume la surrogazione in ambito giuridico? Qual’è il rapporto della surrogazione con il mutuo?
La surrogazione è un istituto che nell’ordinamento italiano modifica il rapporto giuridico dal punto di vista soggettivo. Ciò significa che nel rapporto tra debitore e creditore cambia il soggetto del creditore.
La surroga è un procedimento stabilito dalla legge dall’art. 1201 all’art. 1205. In particolare, il legislatore ha individuato tre forme di surrogazione a seconda della cd fonte.
Vediamo meglio questo aspetto.
Se è la legge che prevede la sostituzione del creditore si ha surrogazione legale (art. 1203 cc).
Se, invece, è il debitore che prevede la modifica, si ha la surrogazione prevista dall’art. 1202 cc. Questa ipotesi, in particolare, si verifica quando un terzo soggetto, a cui il debitore ha chiesto i denari per poter pagare il suo debito al creditore, viene surrogato dal debitore stesso nei diritti spettanti al creditore che è stato soddisfatto proprio con i denari che il debitore ha ricevuto dal terzo. Si noti che per compiere tutta questa operazione il debitore non ha chiesto alcun consenso al creditore. Per tale motivo (e quindi per tutelare il creditore) il legislatore sempre nell’art. 1202 cc stabilisce che vi debbano essere dei presupposti necessari perché la surrogazione abbia effetto.
Infine la surrogazione può avvenire per volontà del creditore. Questo si verifica quando il creditore riceve i denari direttamente dal terzo che viene surrogato dal creditore nei suoi diritti verso il debitore. La surroga deve essere fatta in modo espresso e deve avvenire in maniera contestuale al pagamento.
In sintesi la surroga è:
Quell’istituto caratterizzato dalla sostituzione del creditore originario con un altro soggetto che ha provveduto al pagamento o ha fornito al debitore i mezzi per eseguirlo.
Questo istituto, pur previsto dal 1942, ha suscitato notevole interesse dal 2007 con la Legge Bersani che ha agevolato la sua attuabilità in un ambito molto importante e delicato qual’è quello della portabilità del mutuo.
In primis si definisce “portabilità del mutuo” quell’operazione di finanziamento posta in essere da un istituto bancario ad un altro istituto al fine di ottenere un trattamento più favorevole.
Ad oggi la disciplina della surroga o portabilità del mutuo è contenuta nelle regole del Testo Unico Bancario.
La surroga nel mutuo si verifica quando il debitore si rivolge ad un’altra banca perché gli offrono condizioni di mutuo migliore.
Ecco quindi che il nuovo istituto provvede a pagare, per conto del debitore, il saldo di quanto ancora dovuto alla vecchia banca e, quindi, verrà per questo surrogato nella posizione che quest’ultima vanta.
L’operazione avviene senza il preventivo consenso dell’originario creditore. Il debitore prosegue a pagare il debito residuo alle nuove e migliorative condizioni applicate dal nuovo istituto di credito. Rimane ferma l’ipoteca iscritta a garanzia sull’immobile dal primo istituto di credito. Per quanto riguarda in particolare quest’ultimo aspetto si segnala che rimane iscritta l’ipoteca “originaria” subentrando il nuovo soggetto nelle garanzie accessorie in conformità a quanto previsto dall’art. 1202 cc.
Inoltre si segnala che mentre la nuova banca ben può rifiutare la surroga, alcun diniego può provenire dalla prima. Ed ancora che la richiesta della surroga non fa venir meno i benefici fiscali ottenuti dal mutuario, ad esempio, in relazione all’acquisto della prima casa; che la surroga è completamente gratuita per il cliente e i costi per l’istruttoria, la perizia e il notaio restano a carico del nuovo istituto.
Infatti, l’articolo 120-quater del Testo Unico delle leggi in materia bancaria e creditizia stabilisce testualmente che “Non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo finanziamento, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si svolgono secondo procedure di collaborazione tra intermediari improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi. In ogni caso, gli intermediari non applicano alla clientela costi di alcun genere, neanche in forma indiretta, per l’esecuzione delle formalità connesse alle operazioni di surrogazione”.
Se nella procedura di compravendita immobiliare o nel momento successivo all’acquisto sono sorte complicazioni, esiste una possibilità di consulenza, offerta dalla collaborazione tra l’agenzia Gabetti e lo studio associato Boreatti & Colangelo.
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