venerdì 29 maggio 2020

LO STRETTO LEGAME TRA COMPRAVENDITA E MUTUO

Mutuo casa: differenze tra mutuo fondiario e ipotecario

di Elisa Boreatti
Foto Avvocato Elisa Boreatti
LO STRETTO LEGAME TRA COMPRAVENDITA E MUTUO

Approfondiamo il contratto di mutuo con l'Avvocato Elisa Boreatti.

Desideri comprare casa, ma ti trovi nelle condizioni di non disporre personalmente della liquidità necessaria per poter compiere questa operazione economica? Come fare in questo caso? Rinunciare all’acquisto? No, una soluzione c’è.

Hai la possibilità di rivolgerti ad un istituto di credito e concludere con esso un contratto di mutuo. E’ sicuramente una scelta importante tanto quanto l’acquisto. Notevoli sono le conseguenze, per esempio, che vi sono in caso di inadempimento qualora non vengano rispettati gli obblighi assunti con la sottoscrizione di questo negozio giuridico. Facciamo chiarezza.

Indice

Il mutuo

Procediamo con ordine e, in primis, partiamo dalla definizione che il codice civile dà al contratto di mutuo. La norma di riferimento è l’articolo 1813 cc che così recita: “Il mutuo è il contratto con il quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità”. Il mutuo di denaro, inoltre, è a titolo oneroso: infatti salvo patto contrario, chi ha ricevuto in prestito una somma di denaro deve corrispondere gli interessi. La misura degli interessi è determinata dalle parti. Nell’ipotesi di interessi pattuiti in misura superiore a quella legale v’è l’obbligo della forma scritta. Inoltre, esiste il divieto assoluto di pattuire interessi usurari.

Vi è da segnalare che in merito all’acquisto di un immobile si ravvisano due tipi di mutuo: quello fondiario e quello ipotecario. Queste due figure di mutuo, pur simili e regolamentate dagli articoli 38 – 42 del Testo Unico Bancario – Decreto Legislativo n° 385 del 1° settembre 1993, presentano aspetti diversi che è interessante affrontare per comprendere poi quale dei due sia più opportuno chiedere.

 

Mutuo fondiario

Il mutuo fondiario è così denominato proprio perché indica lo stretto legame che il finanziamento ha con l’immobile. Infatti la banca, per garantirsi dal fatto che il mutuario non paghi regolarmente le rate del piano di rientro, iscrive ipoteca di primo grado sull’immobile stesso.

Caratteristiche:

  • per acquisto o alla ristrutturazione della prima casa
  • rimborso da un minimo di 12 mesi ad un massimo di 30 anni
  • richiesta massima: 80% del valore dell’immobile

Si segnala una interessante e recentissima sentenza della Cassazione (gennaio 2020) che ha affermato che il limite di finanziabilità ex art. 38, secondo comma TULB, è elemento essenziale del contenuto del contratto ed il suo mancato rispetto determina la nullità del contratto stesso, costituendo un limite inderogabile all’autonomia privata in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato, volto a regolare il quantum della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare e agevolare e sostenere l’attività di impresa. La decisione consolida sempre di più l’interpretazione della normativa secondo la quale il mutuo è illecito e come tale nullo nella sua interezza (e non per la sola eccedenza) in caso di mancato rispetto della disciplina di ordine pubblico.

vantaggi del credito fondiario sono:

  • un tasso d’interesse particolarmente vantaggioso in quanto più basso rispetto agli altri tipi di mutuo;
  • spese notarili inferiori rispetto alla media di mercato;
  • un regime fiscale agevolato;
  • possibilità di estinguere il proprio mutuo fondiario in qualsiasi momento, pagando le commissioni previste dal contratto stipulato con la banca, operazione che comporta la cancellazione automatica e immediata dell’ipoteca sull’immobile.

Si può quindi dire che il mutuo fondiario è anche ipotecario perché garantito da un’ipoteca di primo grado sull’immobile, mentre non è vero il contrario.

 

Mutuo ipotecario

Si parla di mutuo ipotecario, invece, nelle altre ipotesi

  • Durata tra i 5 anni e massimo 20 anni
  • per: comprare o costruire un immobile; ristrutturare un’abitazione; rifinanziare un mutuo già acceso.

Con il mutuo ipotecario, la banca iscrive ipoteca sul bene. Quest’atto ha una validità di vent’anni, il cui conteggio parte dal momento dell’accensione del mutuo.

Cosa accade nel caso in cui il mutuatario venisse meno al pagamento delle rate di rimborso del mutuo ipotecario?

In questo caso la banca può avviare l’azione esecutiva e in sede di assegnazione la somma verrà soddisfatta in via privilegiata proprio in forza dell’ipoteca iscritta. L’ipoteca, infatti, è un diritto reale di garanzia che attribuisce al creditore il potere di espropriare il bene sul quale l’ipoteca è stata iscritta e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dalla vendita. Si ricorda che l’ipoteca si estingue automaticamente dopo venti anni e, pertanto, per mutui di durata superiore, va rinnovata.

 

Mutuo fondiario e mutuo ipotecario: aspetti comuni

Viste le differenze, quali sono le caratteristiche che hanno in comune il mutuo fondiario e quello ipotecario? 

Sia tramite il mutuo ipotecario che con il mutuo fondiario viene stipulato un contratto tra il mutuante, cioè chi eroga il mutuo, e il mutuatario; in base a questo contratto il primo concede al secondo una somma di denaro in prestito. Il mutuatario, da parte sua, si impegna a restituire questa somma secondo un piano di ammortamento stabilito in precedenza, che prevede il pagamento di rate di rimborso periodiche che comprendono una parte di capitale e una di interessi.

In entrambi i casi, poi, la banca in caso di insolvenza del debitore ha il diritto di rivalersi sull’immobile, vendendolo per rientrare in possesso della cifra che ha concesso in prestito.

 

Estinzione e cancellazione dell’ipoteca

Il mutuo si estingue con il pagamento dell’ultima rata. L’ipoteca, invece, può sopravvivere all’estinzione del mutuo nei confronti della banca, ancorché solo in via “formale” e non sostanziale, fino ad un massimo di 20 anni dopo la data di iscrizione della formalità ipotecaria stessa nei pubblici registri immobiliari. Attualmente, però, ciò avviene piuttosto raramente. 

Infatti per ogni tipo di finanziamento, purché sia stato concesso da una banca, da una finanziaria o da ente previdenziale obbligatorio, può essere utilizzata la procedura semplificata prevista dal Testo Unico Bancario vigente. Ciò consente al mutuatario che abbia adempiuto ai suoi obblighi di pagamento, di ottenere la cancellazione dell’ipoteca a cura della banca in tempi relativamente brevi e senza aggravio di ulteriori spese.  La banca provvede ad inviare alla competente Agenzia delle Entrate – Territorio – Servizi di Pubblicità Immobiliare una comunicazione di avvenuta estinzione dell’obbligazione, con la correlativa richiesta di cancellazione dell’ipoteca che risultava collegata al mutuo. Il tutto salvo casi particolari nei quali la banca, ancorché il debito nei suoi confronti sia stato estinto, potrà chiedere che l’ipoteca resti in vita. 

In alcuni casi specifici, come per esempio le compravendite effettuate da costruttore per le quali sia applicabile la tutela degli acquirenti di immobili da costruire, il titolo per ottenere la cancellazione dell’ipoteca deve preesistere alla stipula della compravendita e, perciò, sarà necessario un atto notarile che contenga il consenso della banca alla cancellazione.

 

Consulenza

Per i tuoi dubbi o problemi legati al mondo immobiliare/legale abbiamo attivato una collaborazione tra l’agenzia Gabetti e lo Studio Legale Boreatti & Colangelo. Nel menù del sito o a questo link puoi inviare la tua richiesta di consulenza, verrà esaminata dagli avvocati Elisa Boreatti e Gennaro Colangelo e riceverai una risposta su misura.