martedì 23 giugno 2020

Quali documenti servono per vendere casa?

Lista dei documenti necessari per mettere in vendita la propria casa

di Claudio Vezzil
Foto profilo di Claudio Vezzil
Quali documenti servono per vendere casa?

“I dettagli fanno la perfezione e la perfezione non è un dettaglio.” (Leonardo da Vinci).

Quando ci troviamo nel momento di voler vendere la nostra casa, spesso, trascuriamo l’aspetto legato alla raccolta di tutta la documentazione necessaria per poter portare a termine la pratica serenamente. Invece, il passaggio della raccolta dei documenti è di fondamentale importanza per la buona riuscita dell’intera trattativa. Basti pensare che uno degli elementi che servono a valutare l’affidabilità di un’agenzia immobiliare è proprio lo scrupolo con cui viene raccolta ed analizzata tutta la documentazione. La ricerca dei documenti, inoltre, deve avvenire prima di ogni altro passaggio. 

 

Proprietario

Innanzitutto i primi documenti necessari sono quelli legati all’identificazione del proprietario dell’immobile o dei proprietari nel caso di immobili cointestati, acquistati in comunione o ereditati. 

  • carta d’identità di tutti gli intestatari del bene
  • codice fiscale (o tessera sanitaria)

Nel caso particolare che il proprietario sia una Società, alla lista dei documenti si aggiungono la visura camerale e il certificato di attribuzione della partita IVA, oltre alle relative autorizzazioni attestanti il potere di firma del legale rappresentante.

 

Immobile

Sicuramente i documenti più delicati e dove è necessario porre maggiore attenzione sono quelli legati all’immobile da vendere. L’elenco inizia dall’atto di provenienza e dal Certificato di abitabilità per passare alla documentazione di carattere catastale, seguita da quella urbanistica e si conclude con l’aspetto energetico e degli impianti.

-Atto di provenienza

Partiamo dal documento che attesta la proprietà sull’immobile: l’atto di provenienza. Nel caso in cui il proprietario abbia acquistato a sua volta la casa in questione, l’atto di provenienza non è altro che il contratto di acquisto stesso. Nel caso, invece, che si tratti di una donazione, allora l’atto di provenienza è rappresentato dall’atto notarile di donazione. O ancora, se la casa è stata ricevuta in eredità, l’atto di provenienza è la dichiarazione di successione. Esistono poi altri casi particolari in cui l’atto di provenienza può essere il titolo di acquisto del terreno, in quanto la casa è stata poi direttamente costruita o ancora il titolo può derivare da un provvedimento giudiziale.

-Certificato di abitabilità o agibilità

Chiariamo subito che i due termini abitabilità e agibilità indicano la medesima cosa riferita a epoche temporali diverse. Dal 2013, infatti, le due voci sono state unificate. Il documento di abitabilità è fondamentale per la messa in vendita dell’immobile. Certifica l’autorizzazione all’uso della casa in termini igienico-sanitari, di sicurezza e conformità degli impianti a tutela della salute domestica.

-Visura e planimetria catastale

I documenti catastali sono certificati dall’Agenzia delle Entrate in merito alla pubblica identità dell’immobile e dei relativi proprietari. La visura catastale rappresenta il documento indispensabile per dare un’identità all’immobile da vendere. La planimetria catastale, in pratica, è la pianta dell’abitazione dove vengono indicati i locali con le loro definizioni iscritte in Catasto. Questi documenti hanno valenza fiscale, per questo motivo devono essere aggiornati e conformi. Ad esempio, una planimetria catastale non conforme alla situazione reale comprometterebbe l’atto di compravendita. Lo stesso vale per la visura che deve essere aggiornata e recente.

-Documenti urbanistici

Rientrano in questo gruppo tutta una serie di documentazioni tecniche che attestano la conformità della costruzione nel rispetto delle normative locali e nazionali in tema urbanistico:

❏ permessi di costruire

certificato di destinazione urbanistica (solo in alcuni casi)

progetti ed eventuali varianti

autorizzazioni e concessioni particolari

Tali documentazioni si possono reperire nel Comune di appartenenza tramite un accesso agli atti. Ogni Comune invia i documenti con differenti tempistiche e costi, quindi la richiesta va inviata sempre quanto prima.

-APE: l’Attestato di Prestazione Energetica

Si tratta del documento che censisce lo stato energetico dell’immobile. E’ un certificato indispensabile per la messa in vendita di un immobile, ne abbiamo parlato in questo articolo.

-Certificazioni di conformità degli impianti e libretto della caldaia

Tali documenti attestano la rispondenza tecnica e legislativa degli impianti ai principi di sicurezza e salute.

 

Casi  particolari

Appartamento in condominio

Nel caso in cui l’immobile in questione sia un’unità facente parte di un condominio, il proprietario è tenuto a fornire una serie di ulteriori documenti. Innanzitutto, il Regolamento condominiale con il nominativo dell’Amministratore e le tabelle millesimali. Inoltre, è necessaria una dichiarazione che attesti il regolare pagamento delle spese condominiali, oltre alla verifica di eventuali interventi straordinari deliberati dall’assemblea condominiale prima della vendita dell’immobile. Se l’appartamento è in affitto, è necessaria anche una copia del contratto di locazione in essere.

Immobile soggetto a mutuo

In qualsiasi caso in cui l’immobile sia gravato da mutuo, il proprietario deve fornire copia del contratto di mutuo e il quadro generale della situazione al fine di poter pianificare un’eventuale estinzione contestuale del mutuo in caso di vendita.

Abitazione/Condominio con giardino

Se l’immobile in oggetto – casa o appartamento in condominio – è edificato in un’area di superficie superiore a 5.000 mq si aggiunge alla lista il certificato di destinazione urbanistica da richiedere al Comune.

Terreno

Se la compravendita riguarda un terreno, edificabile o agricolo, o anche una sola porzione di esso, anche in questo caso diventa obbligatorio fornire il certificato di destinazione urbanistica.

 

Assistenza

Nella vendita di un immobile la lista dei documenti da considerare è, come avrete capito, piuttosto complessa, ma al tempo stesso molto importante per la buona riuscita dell’operazione di compravendita e la tutela della parte acquirente e di quella venditrice. Esistono anche altri casi particolari che si potrebbero citare se volessimo entrare nel dettaglio delle varie situazioni nelle quali è possibile ricadere, che sono davvero tante e, a volte, molto articolate. Da parte nostra diamo massima priorità e disponibilità alla parte venditrice per analizzare assieme la  documentazione già in suo possesso e capire come recuperare i documenti mancanti, al fine quindi di creare un “fascicolo-casa” completo.

Se desideri maggiori informazioni in merito alla documentazione necessaria per vendere casa, puoi scrivere a: claudio@immobiliarenordest.it.