Vi sveliamo subito un aspetto che spesso viene sottovalutato. Se state cercando di vendere la vostra casa, allora vi dovete preoccupare di verificare tutta la documentazione necessaria per poter attivare il processo di vendita. Questa prima fase è di fondamentale importanza per la buona riuscita dell’intera trattativa e anche per garantire un processo di vendita sereno e sicuro.
Spesso capita, invece, che quando ci troviamo nel momento di voler vendere la nostra casa non diamo la giusta importanza alla raccolta dei documenti. Abbiamo l’impressione che questa attività sia da fare solo dopo aver trovato l’acquirente, o dopo aver visto la casa nuova da acquistare. Niente di più sbagliato! La raccolta, verifica e eventuale sistemazione dei documenti devono avvenire prima di tutto.
Quindi prima regola da seguire se vuoi vendere casa: verifica di avere tutta la documentazione a posto. Di seguito vi spieghiamo quali documenti servono per vedere la tua casa.
Sicuramente i documenti più delicati e dove è necessario porre maggiore attenzione sono quelli legati all’immobile da vendere. L’elenco inizia dall’atto di provenienza e dal Certificato di abitabilità per passare alla documentazione di carattere catastale, seguita da quella urbanistica e si conclude con l’aspetto energetico e degli impianti.
Partiamo dal documento che attesta la proprietà sull’immobile: l’atto di provenienza. Nel caso in cui il proprietario abbia acquistato a sua volta la casa in questione, l’atto di provenienza non è altro che il l’atto di acquisto stesso. Nel caso invece che si tratti di una donazione, allora l’atto di provenienza è rappresentato dall’atto notarile di donazione. O ancora, se la casa è stata ricevuta in eredità, l’atto di provenienza è la dichiarazione di successione. Esistono poi altri casi particolari in cui l’atto di provenienza può essere il titolo di acquisto del terreno, in quanto la casa è stata poi direttamente costruita o ancora il titolo può derivare da un provvedimento giudiziale o da una cessione di quote o da una permuta.
Chiariamo subito che i due termini abitabilità e agibilità indicano la medesima cosa riferita a epoche temporali diverse. Dal 2013, infatti, le due voci sono state unificate. Il documento di abitabilità è fondamentale per la messa in vendita dell’immobile. Certifica l’autorizzazione all’uso della casa in termini igienico-sanitari, di sicurezza e conformità degli impianti a tutela della salute domestica.
I documenti catastali sono certificati dall’Agenzia delle Entrate in merito alla pubblica identità dell’immobile e dei relativi proprietari. La visura catastale rappresenta il documento indispensabile per dare un’identità all’immobile da vendere. La planimetria catastale, in pratica, è la pianta dell’abitazione dove vengono indicati i locali con le loro definizioni iscritte in Catasto. Questi documenti hanno valenza fiscale, per questo motivo devono essere aggiornati e conformi. Ad esempio una planimetria catastale non conforme alla situazione reale comprometterebbe l’atto di compravendita. Lo stesso vale per la visura che deve essere aggiornata e recente. Quindi vuoi vendere la tua casa devi fare attenzione che questi documenti non solo ci siano, ma anche siano aggiornati.
Rientrano in questo gruppo tutta una serie di documentazioni tecniche che attestano la conformità della costruzione nel rispetto delle normative locali e nazionali in tema urbanistico:
❏ permessi di costruire
❏ certificato di destinazione urbanistica (solo in alcuni casi)
❏ progetti ed eventuali varianti
❏ autorizzazioni e concessioni particolari
Tali documentazioni si possono reperire nel Comune di appartenenza tramite un accesso agli atti. Ogni Comune invia i documenti con differenti tempistiche e costi, quindi la richiesta va inviata sempre quanto prima.
Si tratta del documento che censisce lo stato energetico dell’immobile. E’ un certificato indispensabile per la messa in vendita di un immobile, ne abbiamo parlato in questo articolo.
Tali documenti attestano la rispondenza tecnica e legislativa degli impianti ai principi di sicurezza e salute.
Nel caso in cui l’immobile in questione sia un’unità facente parte di un condominio, il proprietario è tenuto a fornire una serie di ulteriori documenti. Innanzitutto, il Regolamento condominiale con il nominativo dell’Amministratore e le tabelle millesimali. Inoltre, è necessaria, per l’atto notarile, una dichiarazione redatta dall’Amministratore Condominiale che attesti il saldo delle spese condominiali alla data del rogito, oltre alla verifica di eventuali interventi straordinari deliberati dall’assemblea condominiale prima della vendita dell’immobile e all’assenza di liti in corso. Se l’appartamento oggetto di compravendita ha in essere un contratto di locazione sarà necessario fornirne una copia.
In qualsiasi caso in cui l’immobile sia gravato da mutuo, quindi ci sia un’ipoteca, sarà necessario procedere con la cancellazione della stessa o prima del rogito o in tale occasione.
Se l’immobile in oggetto – casa o appartamento in condominio – è edificato in un’area di superficie superiore a 5.000 mq si aggiunge alla lista dei documenti il certificato di destinazione urbanistica da richiedere al Comune.
Se la compravendita riguarda un terreno, edificabile o agricolo, o anche una sola porzione di esso, anche in questo caso diventa obbligatorio fornire il certificato di destinazione urbanistica.
La lista dei documenti necessari per vendere casa è, come avrete capito, piuttosto complessa, ma al tempo stesso molto importante per la buona riuscita dell’operazione di compravendita e la tutela della parte acquirente e di quella venditrice.
Esistono anche altri casi particolari che si potrebbero citare se volessimo entrare nel dettaglio delle varie situazioni nelle quali è possibile ricadere, che sono davvero tante e, a volte, molto articolate. Questo articolo non vuole, però, essere una guida per il fai-da-te, quanto invece una messa a fuoco della complessità del processo.
In questa prima fase noi consulenti immobiliari possiamo offrire un contributo importantissimo nell’affiancare il venditore nella delicata fase di raccolta e controllo della documentazione necessaria. Il ruolo del mediatore, abbinato a quello dei tecnici di settore, rappresenta un valore aggiunto che può fare la differenza nel risultato finale della trattativa.
Da parte nostra, offriamo a chi desidera vendere casa la massima priorità e disponibilità per analizzare assieme la documentazione già in suo possesso e capire come recuperare i documenti mancanti, al fine quindi di creare un “fascicolo-casa” completo.
Se desideri maggiori informazioni in merito alla documentazione necessaria per vendere casa, puoi scrivere a: claudio@immobiliarenordest.it.
Testo realizzato in collaborazione con Anna Bonvicini
